威海房价走势最新消息及未来趋势预测分析

当今，房子可以说是人们人生当中的一件重大物品，买房子是人生当中的大事情。很多人在买房之前都会去考虑一下房子的价格，因为房价的高低会影响房子的整个开销，进而影响我们的钱袋子。下面就与小编一起看看2020年房价走势最新消息及未来趋势预测分析。

已然成为了历史，对于购房者来说，过去的这一年的房价并没有什么剧烈的变化。威海房价没有给看空者面子，也没有满足持房者的愿望。不管其他城市楼市多少波澜，种种调控，威海楼市似乎一直按照自己的节奏发展着。不过，我并不认为威海走的是“独立”行情，尽管威海是一个特殊的城市，但并不具备“独立”的因素。

威海楼市的平静，大多还是因为全国楼市基本上也是这个节奏：部分城市回调，部分城市上涨；有限购也有松绑，威海自身没有利好也没有利空。

如今已经开启2020年的章程，威海房价走势如何？我想大家应该都比较关心这个问题，同时又很难得到答案。网上有很多关于这方面的文章，但大多都是含含糊糊，博人眼球而已。今天我们提出这个问题，虽然也没有准确答案，但也绝对不是蹭热度。我们要给大家一些分析根据，从威海实际出发，结合国内楼市环境，客观看待威海房价趋势。

威海楼市自身特点

要说威海房价与本地经济关联不大的话，是不太准确的观点，一个城市的发展决定的房价的上限位置。很多像威海这样的三线城市，房价已经远远超过了本地工资收入的承受能力，但这一点也不影响房价的继续上涨（如果房价还要涨的话）。如果从房价与工资收入的比值来看，高收入城市的买房压力一点也不比威海小，一家不吃不喝30年买套房子，适用于每一个城市。

城市的发展是决定地段价值的主要因素，好比经区和高区，放在十几年前就是威海市的远郊，发展到现在已经属于威海的主城区范畴，经区房价更是超过了环翠老城中心。这都是人口与居住环境的共同作用，当然这个环境包括自然环境和生活、工作环境。

都说威海的房子大部分是卖给了外地人，我觉得这个说法也不是很准确，因为这个要具体类分。威海市、荣成、文登市区的房子，大部分还是本地人承接的。虽然威海本地人口少是硬伤，但是威海很小，包括几个辖区的主城区也都很小，何况威海发展较晚，老城区内基本都是老房子，所以一些新楼盘卖的比较快。这就催生了一大批改善型住房需求，也就是我们看到的人口流向高区和经区，而乳山、文登、荣成等辖区的人口也在流向威海，本地人去消化主城区内的一些新楼盘，还不是太困难的。

外地人来威海买房，又分成三个类型：迁居、度假、投资。度假和投资基本上可以归成一类，因为他们的选房条件基本都一样，迁居又等同于本地刚需买房。度假投资则倾向于靠近海岸线，本地人虽然很排斥海岸线的房子，但是这两年海景房价格的上涨幅度与速度，让很多本地人也都开始投资海岸线房产。当然，还是以威海市区、荣成市区的海岸线为首选。而那香海、成山、俚岛、石岛、南海新区、银滩的海景房基本都是外地人投资了。

威海房价不是威海自身购买力推升，但是要靠本地刚需来支撑。

怎么理解这句话呢？

威海房价上涨是从2016年开始的，在三四线城市接力一二线城市的去库存行为带动下。很多外地投资客蜂拥至威海这个房价低谷区抢房。本地刚需眼见房价呼呼上涨，最终与外地人汇成一股力量推升起了威海房价。加上威海位置的独特性，结果就是后来居上，房价上涨幅度与速度超过了其他三四线城市。

热潮退去，接下来遭罪的就是没能上车的本地刚需了。因为刚需买房是不分阶段，也无法选择时局，有很多刚需客都是到了不得不买的时候才开始看房。所以，最后支撑房价的还是刚需，也是最遭罪的群体。

影响威海房价走势的因素分析

（1）土地拍卖

土地成本在房价中的分量越来越重，开发商拿地成本增加势必转嫁到房价上去

威海：很显然，威海在并没有出现新的地王，土地市场比较平静。威海市区就这么大点地方，可供开发的地皮很少了。

高区还有很多厂区需要外迁，再就是青岛路西侧（望岛以南齐鲁大道以北区域）。这些地皮理论上都要随着城市的发展而开发，虽然已经算不得热点区域，但也是威海的一大收入来源。而主城区范围的海岸线，能开发的基本都已经开发完。

地皮较多的南海新区、银滩等区域，地价又相当的便宜，不会对威海房价造成什么冲击。

归结到底就是，经济发展需要一个过程，目前土地还是要继续卖房子要继续盖，算是体制上对房价的一个支撑吧。

(2) 货币贬值、通货膨胀

其实很多人忽略了物价与房价之间的关系。商品房时代，房子拉开了与大宗商品的价格，就出现了所谓的泡沫。物价上涨了，钱不值钱了，而房地产又成了规避风险比较“靠谱”的投资。

威海：不光威海，全国任何一个城市都无法逃避这个问题。好比的“二师兄”身价暴涨，带动大宗商品都有小幅跟进。房子涨多了，泡沫就大了，物价一涨从另一方面又“降低”泡沫的大小。

(3)非正常的市场行为

刚需靠的是需求，看的是位置和房价，投资客则主要关心房价的走势。

炒房客、中介都有可能炒高房价，但是能力有限，局部小范围的可以。而开发商则完全有能力把房价搞起来，也是最大的获利者。

威海：威海也有炒房客，而且很多。但炒房客跟开发商是一个相辅相成的关系，而且是要在大环境向好的背景下，两者形成一股合力才行。显然，现在不具备这样的条件。这两天火爆的恒大公寓就说明了这一点，开发商不降价，投资客根本不买账。全国楼市不继续上涨，炒房客不会再出手，追涨杀跌向来是投资的最大特点。

(4)政策对于房价的抑制与推动

调控的最终目的并不是打压房价，而是抑制房价过快上涨。在过去的十几年，政策越是严厉的区域房价上涨的越快，因为这些区域是热点，房价上涨的太快肯定会引发政策的压制；其次就是，政策上给予一个地区的发展带动，比如的深圳特区以及海南特区。

威海：威海楼市向来没有什么实质性的调控政策，因为威海楼市算不上热点，尽管2017年房价涨了不少，但是威海楼市的体量在全国楼市占的比重很小，影响也微乎其微。不具备限购资格的城市兴不起什么大风大浪。

谁在买威海的房子

政策也好发展也罢，房子终究还是要靠购房者买单，没有人买房一切都是空谈。

威海房子大多是卖给外地人的说法也确实成立，上图便是最近一年关注威海房子的区域分布（数据来源于公司网站后台的关注统计）。占有半数的山东地区包括了威海及周边的青岛、东营、滨州、淄博、潍坊等；未知区域主要包括上海、湖南、湖北、辽宁、吉林等区域。

其中东三省和山东省内购房者大部分以移居为主；北京、天津、河北、青岛、上海多以度假、投资为主。

之前也说了，移居等同于刚需，需要的时候肯定要买，而且有很多正在看房子的朋友基本都是到了不得不买的时候；投资客买房不确定性非常高，完全看楼市行情，追涨杀跌效应明显；度假、养老需求则完全看喜不喜欢，以及手头的资金是否富余，而且有很多人不太考虑后期房价的涨跌。

外地购房者占的比重大了，必然会加大威海楼市的购买力。但外地人的不稳定性（不一定非要在威海买）又让这股购买力不那么可靠。他们所在地的房价波动必然影响是否来威海买房的决心，这就又解释了威海房价跟大环境楼市的紧密性。

楼市预冷的时候（比如现在），半数刚需徘徊在买与不买之间，投资客基本上都开始观望，小部分度假、养老的朋友着手一些比较中意的房子。

威海房屋成交数据分析

威海市区商品房成交16802套（比2018年下降39.3%）， 成交面积达172.7万㎡（比2018年下降35.7%）。

2018年威海市区商品房成交27682套 成交面积达268.7万㎡

成交量大幅萎缩，只靠外力支撑是无法维持房价继续上行；但从另一个角度来看，成交量下降这么多，房价依然挺住了。这是一个值得深思的问题，房价上涨或者下跌跟买房人多少有关系么？还是买房人的多少完全由房价的上涨或者下跌来决定？或者两者根本就没有直接关系，房价是另一种力量所左右？

威海“特价房”增多是不是房价要降了

首先我们要明白一个问题，就是房价如果真的开始下跌，最先表现出来的是之前被动跟涨的区域，也就是较为偏远的地方。而最近威海整体所表现出的现象非常乱，几乎整个区域内的新楼盘都在搞特价。荣成、文登、威海市区都在搞，也不分大小开发商。也许是年终和春节前的缘故，总之今年的力度远大于前两年，而区域性的房价涨跌差距并没有显示出来。

给人的感觉就是，房子确实卖不动了，又不能挑明了降价。恰好年底和春节，中车、恒大、万科又先后带头搞特价，最终效应蔓延开来。当然，也不排除开发商在做营销手段。

特价给予购房者的实惠确实不少，同时也给二手房东们带来不小的压力。2020年房价最终走势，还要看这种“特价”效应是否还在继续蔓延。根据往年情况，每年的春节之后，威海楼市开始慢慢热起来，尤其是荣成、南海新区、银滩等区域的海景房项目，同时没有了年度资金回笼的压力，特价房会慢慢淡出市场。所以我们会建议买房人在年前有合适的房子是可以考虑入手的。

结语

2020年的楼市充满太多的不确定性，且经过了一年半的平稳期。接下来应该会进入一个分化的阶段。目前全国各个城市都开启了“抢人”模式，人才引进是每个城市首要的工作，包括放宽落户限制。尤其是如今的人口流动，已经不再是以北上广深为主要目标城市，近几年崛起的二线和准一线城市，不论从城市建设还是发展机会，已经完全可以满足现代人才的需求。同时，随着人们生活水平提高，消费观也开始有本质上的变化，改善型住房需求会是今后楼市的主题。

威海则是以康养、度假与其他三四线城市区分开来。所以，威海楼市短期内还是具备一定支撑的，但坚持到什么时候不好说。能够对威海楼市构成利好的有：土地和通胀；不稳定因素是投资客的决定；中性因素则是政策。2020年威海楼市不是自身决定，具体方向还是要看那些不稳定因素的动向，而影响他们是否出手的则是二线城市的房价走向。