徐州房价走势最新消息及未来趋势预测分析

当今，房子可以说是人们人生当中的一件重大物品，买房子是人生当中的大事情。很多人在买房之前都会去考虑一下房子的价格，因为房价的高低会影响房子的整个开销，进而影响我们的钱袋子。下面就与小编一起看看2020年房价走势最新消息及未来趋势预测分析。

一、徐州房价后期的预测与分析

（一）徐州房价上涨的历程

我们先来回顾一下这一轮的历史。

2016年是这一轮的开端之年。徐州的房产市场还在酝酿，金三银四楼市逐渐开始转热，年底多个项目酝酿涨价，大东区华润橡树湾、和平向东的加推引起了更多人的关注，多个楼盘到访量猛增，市场开始加热，热度传到了大家看不上的城西，雨润新城洋房加推，水涨船高酝酿价格增长20%。2016年年末的万科翡翠天御的地王，留给了2017年更多的想象力。

2017年新房成交量历史新高。新盘涨价比比皆是，伴随着淮海经济区中心城市的出台，也给原本火爆的楼市注入了强心针，和平向东、美地工润明湖、荣盛花语城、国基逸境、万科淮海天地售楼小姐告知要在原来基础上上涨近5000多元，玉潭花溪、枫林天下、橡树湾这些也上涨3000多元。土拍市场持续火热， 为了满足高涨的需求，ZF提高了土地供给量，2017年市区拿出10块限售价土地，但效果不佳，这为数不多的当时并不便宜的限价盘出乎意料的发挥了鲶鱼效应，一些观望的人也被这种情绪所感染，抢不到的人也分流到了其他家的售楼处。

2018年土地的出让热度持续高升，一些压舱底的好地终于等到了好时机。如果老物资市场地块破万可以理解，第二水泥厂楼面价破万确实让很多人咋舌，旭辉、佳兆业这些首进徐州的开发商显得人傻钱多。拿地企业全面品牌化，借助本轮土拍，优秀的品牌走进了千家万户，很多人愿意为品牌买单，这也成了本轮上涨的一个重要原因。更多的新盘加入了涨价的行列，可以说是全面开花，部分新房涨幅太高被限价，开发商将首付比例做了提升甚至全款，即使这样也没有能够阻挡购房者的热情。

政策层面，限售政策升级，3年对投资客并没有构成什么威胁，相反吸引了更多的人到火热的新房市场；规定开盘必须大于4万平米，人为的减少了供应；精装修成品房交付的要求弥补了因为限价造成的开发商利润减少，却增加了购房者的成本。所以，我就奇怪了，你到底在帮哪头？嘴上不说，身体还挺诚实。

，伴随着旭辉天阙精装2w+的价格当日去化9成，新城区永泰锦园百万定存，西区的上和园、万科翡翠湖山，新城区的观澜别院热销，徐州的新房仍然热度不减。伴随着年底限价的松动，2w+楼盘遍布各区，8k以下楼盘仅供应量太多的铜山版块有几家，新房价格全面上了一个台阶。从土地来看，韩山地块1.2w的楼面价，新城区近9000的地价，还有东湖新城近5000的地价仍然告知大家不要多想，好在土地市场已经慢慢降温了，大学路地块的低价成交，大多数地块成交楼面价和溢价率都比去年有所下降。

从2016年金三银四开始，徐州新房市场截至目前连续上涨了46个月。伴随着新房市场的涨幅，先是新区的二手次新房也有了很好的拉升，进而传达到市区，整个市区也被点燃，除了部分市区的无学区的老破小外，涨幅基本都比较可观，徐州价格全面开花，基本坐实了这一轮的涨幅。

（二）徐州房价上涨的分析以及后期走势

徐州房价的上涨给徐州本地人带来了财富升级，这个城市的茁壮成长值得更高的身价，恭喜徐州。

新房的日光是光鲜的，然而二手房偏阴暗。新房买来之后就变成了二手房，在出售时，永远都是小区最便宜的那一套最先卖得掉。这就是说，房价的真正的战场在于二手房。我们看一个城市是否健壮，关键是看二手房。

采用国家统计局的数据来看一下一二手的表现，我做了下表。为了起到更好的效果，我们用了南京的数据作为对比。

我来看一下这个图表。横坐标是本轮上涨周期的年份，纵坐标表示年度增幅。徐州是从2016年启动，南京则是从2015年启动，蓝色和绿色分别表示南京的新房和二手房的年度增幅。黄色和红色表示徐州新房和二手房的年度增幅。我们可以看到呈现以下几个特点：

（1）南京的涨幅是一蹴而就的，徐州则是分在三年的时间里。这个原因我之前的文章已经说过了。

（2）最为重要的一点，南京新房和二手房的偏离度很低，基本上重合。行情开始时，二手房涨幅低于新房（我之前也说过，任何的行情都是从新区新房开始的），到了横盘期（第五年），二手房涨幅高于新房（新房限价等因素），总体而言，二手房和新房的涨幅基本持平。然而，对于徐州而言，新房和二手房偏离度较大。二手房上涨的幅度仅有新房幅度的40%-60%。

（3）任何的上涨都有一些不理性的成分在里面，所以二手房价格后期都会有所回撤，大多城市都是如此，南京还算不太明显的，第三年南京较之前有了回撤。

第二点这就是影响我们收益最大的原因了。我们更喜欢提前布局要涨价的区域，逢低购入附近的二手房。现在你告诉我买了也没有新房涨的高，那我怎么买？有的同学说，那可以买新房啊？非限价盘，哪个新房卖的不比周边的二手房高？特别是诸如你们喜欢的融创、万科等等，哪个血管里面流的是道德的血液？他们的定价恨不得把未来几年的涨幅都吃掉。另外，你觉得你买到的新房到手不会折价么？交付之后，大家都是二手房，你凭什么比我高？新房已经被开发商吃过一波行情了，自然收益就不如前者了。

是什么原因造成了以上的这种情况？因为这个市场里没有足够多的人去接盘你的二手房。你的身边有多少人舍弃新房去买二手房的呢？二手房市场的不活跃造成了这种现象，而且这种现象基本没治，需要楼市的基本面才能弥补这些不足。笔者估算，一个城市的二手房交易量占到新房的80%才算健壮，徐州达不到。这也是之前我们说的“只有大城市才有房地产”在微观层次上的直接表现。

当然，我们还是要乐观的看到，无论是新房，还是二手房，都相比前期有了很乐观的收益，只是稍微损失一部分的收益罢了。

价格是买卖双方妥协的体现，楼市的涨价是通过市场“这个看不见的手”传导的。隔壁小区涨了2k，那我这个小区也要调价；三环外都1万了，我三环内同品质起码1.2万。价格是这个共识的体现。同样，城市间也有这种看不见的比价效应，南京均价应该是上海的6折，苏州应该是南京的6折，诸如此类。。。这是楼市基本面不变的情况下，城市之间的参考价格，如果偏离度高，就会是低估，后期大概率会做出调整。徐州的这次上涨某种程度上，也是市场”这个看不见的手”调节的结果，是南京等标杆城市涨价之后的跟随效应。同样南京已连续三年在调整期，徐州更大概率是重复南京的历程。