2019年房地产二套房契税新政策解读

继月初下调首付比例后，房地产市场再迎新的刺激政策。19日，财政部等多部门发文通知，宣布自2月22日起下调房地产交易环节契税、营业税。

　　房地产交易环节契税、营业税调整前后对比(140或144,各地不同)。

　　继月初下调首付比例后，房地产市场再迎新的刺激政策。19日，财政部等多部门发文通知，宣布自2月22日起下调房地产交易环节契税、营业税。

　　买二套房契税从3%降至1%

　　关于契税政策，新政指出，自2月22日起，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　在此之前的政策是，首套购房90平方米以下的普通住宅是1%的契税，90??140(140或144,各地不同)平方米的是1.5%的契税，非普通住宅3%的契税。购买二套房，不管普通还是非普通住宅契税都是3%。

　　中原地产首席分析师张大伟对此算了一笔账，比如南京王先生要买第二套改善性住房，　90平米以内，总价200万，在过去需要缴纳6万契税，新政策后只需要缴纳2万。如果面积在90平米以上，则以前需要缴纳6万，新政后需4万。

　　新政不再提“普通住宅”

　　新政特别指出，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

　　同策咨询总监张宏伟认为，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的区别，直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率。新政也不再提及类似“满五唯一”、“满二唯一”、的说法，而是重新界定了首套房与二套房的概念。

　　亚豪机构市场总监郭毅指出，新政说明以往“普通住房”的说法已不复存在，取而代之的是更大范围的“住房”一词。“这一契税征收范围表述的变更，在已全城豪宅化的北京住宅市场来说，对于‘卖一买一’的改善型家庭来说作用相对更大。”

　　据悉，按照9月公布的北京普通住房认定标准，北京成交55321套纯商品住宅中(扣除保障房、自住房、商住)，各环线区间超过普通住宅单价标准的共15660套。“如果这些非普通住房均为家庭唯一住房的话，这部分购房者按照即将执行的契税新政，将由此前需缴纳的总房款3%的契税，降至最低1%的契税。”

　　两年以上住房出售全部免征营业税

　　关于营业税政策，新政指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　营业税原先的政策是，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　而更早之前，普通住房营业税免征门槛为5年，去年3月份，这一门槛被下调为2年，即“五改二”政策。

　　张大伟告诉记者，营业税政策相比之前不一样的主要体现在非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策中未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。

　　新政继续绕开一线城市

　　新政特别指出，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。

　　即一线城市无法享受购买二套改善性住房契税优惠，及营业税优惠。新政对购买一套房的契税优惠政策，和此前一线城市一套房契税政策并无二致。

　　本月2日，央行下调首套房贷款比例，同样绕开一线城市及旅游城市三亚，这些地方仍然执行限购措施。

　　“政策继续绕开一线城市，整体看，一线城市不存在库存问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。”张大伟说。

　　去库存手段正逐步落实

　　近来，中央主管部门接连出台楼市去库存执行手段，逐步落实去年12月中央经济工作会议提出的“化解房地产库存”??适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，要取消过时的限制性措施。

　　“各地在密集发布去库存政策，预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。但整体政策的力度将不同，分城施策是未来政策放松的主要特点。”张大伟表示，当前经济缺乏动力，房地产依然是最重要的引擎。

　　张宏伟表示，契税新政有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。“加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲，由于改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。”