以房养老的意义

什么是“以房养老”模式?以房养老意义和概念是什么?

以房养老也被称为“住房反向抵押贷款”，小编为大家整理关于“以房养老”模式的文章，希望能给大家带来一定的帮助和参考。

“以房养老”也叫“倒按揭”，这种养老方式被看做完善养老保障制度的重要举措，因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

“以房养老”意义何在?

以房养老模式以房养老 , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护。

当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权, 进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息, 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年( 月) 金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

针对社会关注的“以房养老”话题，全国人大常委会委员、中国人民大学教授郑功成等多名专家24日在京表示，“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，不是一项养老政策。

在24日下午民政部举行的加快发展养老服务业专家论证会上，郑功成说，“以房养老”既不可能成为养老保障的主流方式，更不是应当由政府主导的社会养老保险与养老服务的替代品，而只是让老年人多了一种养老方式选择，以便更加从容地安排晚年生活。“因此，客观上它只与少数有需要的人相关，大多数公众没有必要过分忧虑。”

中国社科院社会政策研究中心秘书长、研究员唐钧分析认为，从理论上说，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，须具备一个基本条件，即住房必须是老年人可以自由支配的，而现在住房多为家庭主要财产，且多数老年人会选择把房产留给子女，因此，“以房养老”只是“小众”选择，影响不了老年保障和老年服务大局。

在中国社科院人口与经济研究所副所长张车伟看来，在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下，开展“以房养老”试点不失为一种有意义的探索，既为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择，也有利于满足一部分老年人个性化的需求。

“一个健全的社会既需要有基本的公共养老服务体系兜底，也需要开启产业化、商品化之路，两者不可偏废。在这个过程中，政府需要做的是规范‘以房养老’市场，保证参与其中的百姓利益不受到侵害。”张车伟说。

中国企业家协会副会长、幸福人寿保险公司监事长孟晓苏()对此表示赞同。他认为，在“以房养老”试点过程中，政府应当制定具体可行的政策体系，完善相关的房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，使“以房养老”更符合我国国情，更能满足多样化养老需求。

“作为一种非主流的养老方式，‘以房养老’不会也不可能替代政府承担的基本养老责任。”中国老龄科研中心副主任党俊武表示，近日公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》进一步强化了政府在“人人享有基本养老服务”中的主导作用。

按照意见要求，今后，政府将在四方面保基本、兜底线：一是公办养老机构要重点为“三无”老人、低收入老人、失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务;二是将所有农村“三无”老人全部纳入五保供养范围;三是建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度;四是进一步完善落实基本养老、基本医疗、最低生活保障等政策，适时提高养老保障水平。

“政府可以通过这些积极作为，给公众一个稳定的养老预期，解除老年人的后顾之忧。”党俊武说。

在严格把房价数据控制在1.6万元/m2之下长达3个月之后，广州市国土房管局昨日公布的8月房价数据显示，8月广州十区一手住宅均价为16123 元/m2，同比涨17%，环比涨1.8%，首次与国家统计局本月18日公布的涨幅数据基本一致。各区之中，天河区房价更飙升到38481元/m2的水平，与4万元/m2的关口咫尺之遥。

花都番禺占全市面积近半

房管局数据显示，虽然上月广州房价同比、环比均上升，但是成交面积却有所下滑，网上签约面积39.54万m2，同比减少超过四成，环比减少也有两成。各区之中，花都区和番禺区的成交面积合计接近全市的一半，萝岗、南沙区的成交面积也超过4万m2，中心六区的成交比例只占全市不到三成。

“现在不是不给我们网签，有时候让我们一次签一套，有时候又让我们一次签五六套，我们也不清楚有什么具体的规律。”广州市区某豪宅楼盘的开发商内部人士向记者透露，广州当前对高价楼盘的限签政策还在持续，有的开发商已经把与买家的网签时间推迟到明年初。

对中心区高价楼盘实行网签限制的同时，广州也继续对外围区域楼盘实行限价措施。房管局的数据显示，上月中心六区新建商品住宅网上签约均价26539元/m2，同比上升19.9%，环比下降2.4%;而外围四区均价只有11863 元/m2，同比涨12.4%，但环比降幅却高达7.9%。热点频频的南沙区，虽然多个楼盘实际推售均价都超过万元，但是网签均价却只有9200多元/m2，在各区中排名最后。

高价楼盘成交寥寥

业内人士分析，目前市场已出现过热迹象，地王频出、发展商盲目抬价的背后其实正孕育着一定的风险。而从中秋市场来看，亦可见一斑。据经纬行研究中心监测显示，在经历8月份及9月上旬的抢闸推新后，多盘在中秋期间多是以余货消化为主，常规折扣居多。虽然不少楼盘售价仍在持续攀高，但人气、成交分化明显。

中心区核心地段高价盘人气冷清，外围区域中，增城、南沙关注度颇高，人气爆棚，其他区域则逊色不少，而一向备受瞩目的萝岗中秋期间因以余货消化为主，难以聚拢人气。

从成交来看，中秋市场亦是两极分化，越秀区有楼盘在中秋期间推出新货，成交寥寥，价格的过度透支、产品不符合目标客户的需求，均明显制约了项目的成交。另外，值得注意的是，位于南沙的楼盘，在本次新货中亦未能延续之前的高消化率，仅成交过半，可见即使有区域利好的支撑，但价格的持续攀高、双合同的支付压力已使得不少刚需买家望而却步。

更像是拐点前的“最后狂欢”

虽然楼市表面仍显风光，但却暗藏一定的风险：一方面，全国重点城市地王频现、房价持续高涨，已有一定的失控迹象。另一方面，美国QE规模缩减预期增强，使得全球资金回流美国，而近期李嘉诚的举动更是引发看空楼市的猜疑，行业大佬王石也说这是一个信号。在此背景下，万科欧泊全新一期定价已有所下调，意在加快销售速度。现阶段房价持续攀高的盛况，更像是发展商在楼市拐点前的“最后狂欢”，虽然拐点的时间不能确定，但时刻警惕才能防患于未然。

近期“逆增长”并不具持续性

广州真实的一手楼价或已过2万/m2，但近期市场大热属于“逆增长”，并不具有持续性。从成交量来看，2009年是一个高峰期，之后都是下降的，现在的状况是价格上去了，成交量下来了。广州一手住宅的量一直在收缩，在缩量的背景下，如果2013年楼价涨得过快，将是“还债年”。

“因为房子地段好，你买下来后肯定还会涨，所以先前说的265万元的价格会有所变动。”在深圳福田区益田路东方雅苑，一套68平方米房屋业主在一天内接待多位看房者后“临时变卦”，向前来看房的《每日经济新闻》记者说，“现在这套房要270万元才能卖。”

中原地产深圳数据月报显示，8月份，深圳二手住宅成交均价26540元/平方米，环比上涨10.1%，这已是深圳二手房市场连续18个月出现上涨。

而深圳房地产信息网数据库对深圳二手房挂牌均价的统计数据，更能体现深圳二手房价上升之猛：今年8月份，深圳全市二手房挂牌均价为27401元/平方米，较去年8月20500元/平方米的挂牌均价上涨33.7%。

深圳世联地产市场研究部总监吴志辉在接受记者采访时表示，此波上涨源于刚需旺盛，供需矛盾突出，他判断至少年内房价上涨的趋势还会持续。

二手房挂牌价同比涨33.7%

在一名谢姓中介带《每日经济新闻》记者实地探访的福田石厦、岗夏、景田、皇岗等多个片区，记者发现，其房价与今年3月相比，上涨幅度均在25%~30%。

“房源太少，但要买房的人太多，尽管价格一直涨，但放出来的盘还是很快被抢走。”谢姓中介介绍称。

根据深圳房地产信息网数据库数据显示，因受新版“国五条”4月份在深圳开始执行影响，3月深圳二手房交易量环比激增3.8倍，达18375套，同比增3.2倍。4月份，这一被市场认为“威慑作用大于调控作用”的新政策运行一个月后，深圳二手房成交量达6122套，在3月成交量激增的基础上，环比减少66.7%，同比增33%。

5月至7月，深圳二手房成交量基本企稳，8月因传统淡季，成交量出现环比14.3%的下滑。

与成交量环比较稳定的状况不同，深圳二手房价却持续上涨。在成交量猛增的3月，根据中原地产数据显示，深圳二手房价格同比上涨15.85%，达21656元/平方米，到8月，深圳二手房成交均价已达26540元/平方米，上涨22.6%。

如将深圳二手房价格与去年同期作比较，上涨幅度更大。据深圳房地产信息网数据库对深圳二手房挂牌均价的统计，今年8月，深圳全市挂牌均价为27401元/平方米，环比增2.5%，与去年8月20500元/平方米的挂牌均价相比，上涨33.7%。其中，宝安区挂牌均价同比上涨近50%。

年内上涨趋势难改?

卓越集团执行总裁张远在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，此轮房价上涨主要因为市场供需矛盾突出，需方在看不到房价下行的情况下释放出购买需求。

吴志辉在接受记者采访时也表达了“供需矛盾突出”导致价格不断高企的观点，“这种上涨趋势主要体现在一线城市，像我去调研的三四线城市，情况没有大家想象的那么严重”。

至于何时出现持续上涨之后的转折点，张远认为，2007年和2009年楼价大幅上涨后出现拐点都是因为政府相关调控政策的出台，“对于今后政府要出什么政策我们无法判断，但单从土地供给来看，还是有点平衡不了。”

深圳市市长许勤7月曾透露，到2020年前，深圳新增可建设用地将不足50平方公里。2011年，深圳全年仅出让3宗纯商品房用地，去年，深圳仅成交7宗住宅地块，其中，福田区域无一块地出让。今年1~8月，深圳住宅土地市场仅1月15日出让了一宗住宅用地。深圳地产界业内人士称，目前通过城市更新已是开发商在深圳获取土地的为数不多的机会。

吴志辉认为，目前房价正处于上涨趋势，目前来看，“至少年内上涨趋势还是会维持”。