西安物业管理条例最新解读热点

焦点关注1：大修基金

　　收到书面申请两个工作日完成审核

　　【草案规定】发生下列5种情况时，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、居民委员会均可凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案向住宅专项维修资金管理部门提出使用申请：屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;楼体外墙饰面脱落的;电梯出现故障危及人身安全，特种设备安全监督部门要求对电梯维修和更新、改造的;消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修更新、改造的;二次供水设施损坏导致供水中断的。

　　住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

　　【物业声音】“现在物业申请动用大修基金大多都是因为电梯故障、屋面漏水、外墙饰面脱落等，按现在的规定，要申请下来须小区三分之二业主签字同意，而且审批也很漫长。”高新区绿地世纪城小区永绿物业公司孙经理说。

　　“草案中规定明确，但实施起来可能就没这么简单了。”曲江春晓苑小区物业经理杨国明表示，此前，春晓苑曾因围墙倒塌需申请动用大修基金，三个月才征得1000多户业主中80多户业主的签字同意，“这种事又不能长时间耽搁，后来只好物业先掏钱”。

　　纬二十八街圣地亚哥小区物业公司经理杨浩表示，很多情况下，小区一些共有设施不能及时修复，往往就在三分之二业主签字时卡壳了。

　　焦点关注2：小区车位

　　建设单位只售不租最高罚款50万

　　【草案规定】拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，最高处10万元以上50万元以下罚款。

　　【物业声音】“小区车位确实很紧张，刚开始车位不到10万元一个，现在都涨到20多万了。”杨国明表示，车位全部卖完了，也不存在由物业出租的问题。

　　杨浩表示，“车位是由开发商直接卖出的，物业只负责后期维护管理，按政策小区可按照一位一月150元收费，当初考虑到实际情况，一直是每个车位每月收取100元停放服务费。”

　　焦点关注3：私房菜小饭桌

　　住宅内不得开设

　　【草案规定】任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，禁止下列行为：将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;住宅内开设私房菜、小饭桌、棋牌室等行为;制造超过规定标准的噪声、震动或者影响邻居采光、通风;违规饲养犬类、家禽等;损毁园林或者占用公用绿地种菜和围合庭院。

　　【物业声音】“如果这个条例没其他部门支持，条例中的内容只能是一句空话，因为物业公司没有执法权。”杨浩表示，“一旦有业主投诉，工作人员会上门提醒，或给环保局投诉。”

　　孙经理表示，很多业主租房根本不经过物业，“如果业主投诉很多，我们就会上门劝阻或者下发整改通知书”。

　　杨国明表示，他们小区没有发现改变住房用途的现象，“一旦发现我们会采取措施，通知业主或者通知工商管理部门来处理”。

　　西电后勤服务集团物业公司小饭桌管理办公室主任蒋宏海称，西电家属区内有小饭桌70多家，全部经过正规手续备案，“因为学校没餐厅和托管，这些小饭桌要承担西电附中附小3000多名学生的吃饭和午休问题，如果物业条例草案一刀切的话，这些孩子的吃饭休息问题短时间很难解决”。

　　焦点关注4：物业费

　　物业使用人不交费业主负连带交纳责任

　　【草案规定】物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则;按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价。其收费项目、收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照物业服务收费相关法规在物业服务合同中约定。物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。

　　【物业声音】“物业费基本上都能收上来，现在大多都是通过打电话或者发短信的形式通知业主，如果业主长时间不在，不能及时收缴，物业工作人员还是会上门贴通知，然后再想办法联系业主。”孙经理说，确实会有一些业主因开发商遗留问题拒缴物业费，因为一般交房后过了五年质保期，要维修的话动用大修基金难，但是费用物业来出的话又很高。

　　杨浩认为，如果业主都因各种原因拒缴物业费，那么物业公司只能用降低人员成本的方式继续维系，但问题一点都没得到解决。

　　其他规定

　　个人擅自占用物业共用部位最高可处万元罚款

　　草案规定，召开首次业主大会所必需的宣传等筹备经费，由建设单位承担。建设单位应在办理房屋所有权登记前，将筹备经费交至政府部门设立的专用账户。

　　对于损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备等行为，可以由物业管理行政主管部门责令改正、恢复原状，可对个人并处一千元以上一万元以下罚款;对单位并处五万元以上二十万元以下罚款。

　　如果物业企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准等，物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

　　目前，《西安市物业管理条例(修订草案)》(征求意见稿)已经在西安市法制办官方网站上公布全文，并广泛征求社会各界的意见，公开征求意见的截止时间为5月21日。